• 五十嵐大輔

不動産投資も事業。たまには損益分岐点を確認しておく

みなさま、こんにちは。DSKです。


先日、知人から「今の物件を一生持つつもりはないけど、売却のタイミングはどうやって考えれば良い?」と聞かれたので、損益分岐点を1つの目安として伝えました。


不動産は流動性が低いので、売るタイミングも計画する必要があります。


その為に、定期的な損益分岐点を計算しておくことも大切です。


ということで、本日のテーマは【不動産投資も事業。たまには損益分岐点を確認しておく】です。


不動産投資も事業

昨今、老後や日々の生活費として不動産投資を始めた人も多くいます。


ですが、実際に不動産投資を始めてはみたが「ずっと安泰なのか」「途中で売却するのが正解なのか」と不安になる事もあると思います。


不動産投資は安定的な収益が魅力の投資法ですが、必ずしも安全とは言えません。


ただ、不動産投資は不動産経営とも呼ばれるように、株やFXなどと違い自分でコントロール出来る範囲も広いですし、急な変動が少ないため、長期的な計画を立てやすくなります。


もちろんリスクはありますが、修繕計画や売却計画など計画を立てることにより、比較的リスクを抑えることも出来ます。


ですが、計画を立てるにしても目安がなければ困ってしまいます。


その1つの目安として、定期的に損益分岐点を計算しておくと良いでしょう。


不動産投資の損益分岐点

不動産投資の損益分岐点は「物件の時価+総家賃収入」>「過去の返済額+残債」で考えることが出来ます。


例えば、借入額3000万で返済が年利2%、月14万円の家賃収入の物件を5年間保有している場合。


総家賃収入が「14×60=840万」


過去返済額が「約10万×60=600万」


残債額が「約2690万」となります。


これを先程の式に当てはめると


「時価+840万」>「600万+2690万」となれば良いので、この時に物件の時価が2450万を超えれば全体で利益が出ることになります。


これが10年なら「時価+1680万」>「1200万+2340万」で、物件の時価が1860万を超えれば利益となります。


実際には修繕や税金関係、空室期間や家賃値動きなど、詳しく見るとここまで単純ではないですが、大まかに把握する程度ならこれくらいで良いでしょう。


損益を把握して計画と準備をする

損益分岐点の目安を知っておくことで、物件相場の傾向や社会の動向に合わせて計画を立てることが出来ます。


また長期投資なので、予定に狂いが生じたとしても、その日になんとかしないといけないという事もありません。


もちろん、黙って待っていれば利益が出るという訳ではないので、状況に合わせて計画や準備は必要となります。


ただ、ある程度の金額や計画があるだけで、無駄に焦る事や不安は少なくなります。


不動産投資は不労所得ではないですが、少しの労力でリスク管理が出来ます。


時々は損益計算をするなど、事業として不動産投資を行っていきましょう








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