みなさま、こんにちは。DSKです。
コロナによる失業増や減収した人の増加で、安定的な収入を生み出す不動産投資が注目されています。
安定収入とともに、不動産投資でよく聞くのが「節税」です。
節税をメインの売りとしているところもありますが、不動産投資の「節税」は本当にお得なのでしょうか。
今回は不動産投資の節税について説明します。
不動産投資の節税の仕組み
「不動産投資は節税になる」
不動産投資についての記事やセミナーで話を聞くと必ず出てくる言葉ですが、なぜ不動産投資を行うと節税になるのでしょうか。
不動産投資は「投資」と名がついていますが、不動産賃貸業という事業です。
事業を行っているので、そのための経費が発生します。
その経費は家賃収入から引くことができます。
経費には以下の様なものがあります。
・建物のローン金利
・保険料
・管理費、管理委託料
・仲介手数料、広告費
・修繕費
・固定資産税などの税金
・士業への報酬
・減価償却費
・通信費、交通費、学習費、交際費、車両関連費
などがあります。
これらを収入から引き赤字になった場合に、その他の所得と合算して還付を行えるので、節税効果があると言われます。
節税目的なら十分な計画が必須
不動産賃貸業では、様々な経費が認められていますが、この中で節税効果として大きいのは減価償却です。
減価償却とは「毎年、資産価値が下がる分だけ経費にできる」ものです。
例えば、購入した建物の価値が１０００万円で、使える年数（耐用年数）が残り１０年の場合、１０年でその建物の価値は０になります。
なので、毎年１０分の１ずつ価値が減っていくとみなされ、その分を損失として収入から引くことが出来るのです。
なぜこの減価償却が大切かというと、実際の手出しがないというところです。
経費を増やして節税をしようとすると、その分の支出が必要となりますが、減価償却には追加の支出がありません。
経費を作る上で、減価償却を最大化できれば節税効果も上がります。
ですが、減価償却は年数が決まっているので、いずれなくなります。
また融資の金利も元利均等だと、年数が経過するごとに利息部分が少なくなっていきます。
節税になるからと１戸購入しても、その後一生節税できるわけではありません。
長期で節税を行うためには、その分の経費の支出が必要になり、手元のキャッシュで考えるとむしろ損していることが少なくありません。
節税目的で行うのならば、数年での買い替えなど出口戦略が必要です。
税金を払う＝儲かっているということ
節税目的での不動産賃貸業は、節税とキャッシュの損益店などの計画が重要になるため、あまりお得な方法とは言えません。
そもそも、なぜ税金を払うかというと利益が出ているからです。
利益は同じだが節税でキャッシュが増えるならば積極的に行った方がいいですが、節税をするために支出を増やすというのは、儲けを減らすことになってしまいます。
利益を増やすために節税をするのに、節税のために利益を削ってしまっては本末転倒です。
不動産投資は節税効果がある事は否定しませんし、ちゃんと計画すれば節税で利益を増やすこともできます。
ただ、なんとなく「節税になるから」という理由で、深く考えず節税目的の購入は避けたほうが良いでしょう。
不動産賃貸業は事業です。
事業というからには、基本的には黒字が増え納税額が上がることが健全です。
不動産投資を行う際には、節税がメインではなく「健全な状態の上に」節税があることを認識しておきましょう。
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